[시흥투자] 은행2지구 재개발 인근 상권 분석

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물건의 위치는 은계지구 자족시설 용지에 속하지만 은행2지구 재개발에 따라 지금과 다른 성장 발전할 상권에 대한 내용을 글쓴이의 생각을 풀어드립니다 글쓴이 생각에 공감하지 않을 분들도 있겠지만 데이터를 근거로 풀어내는 생각의 흐름만 살펴보셔도 좋겠습니다 살펴보시고 공감하신다면 상담전화 주세요

 

총 두 개의 게시물로 글타래 엮어 게시할 예정입니다 그 첫번째 게시글 은행2지구 재개발 인근과 은계지구 남측 영역 상권 분석입니다

 

은행2지구_은계지구_상권분석

부동산에서 자연스럽게 영역을 나누게 하는 것들이 있습니다 대표적인 기차길, 고속도로 또는 광폭의 도로, 고가 또는 다리 인근 밑 등 심리적으로 저항물들에 의해 건너가기가 어려워 통행이 부족해지죠

 

아래에 다시살펴보는 은계지구와 은행2지구 재개발 인근 상권에 대한 생각을 풀어보겠습니다

 

경기도 시흥시 은계지구의 상권을 보통 항아리 상권이라 말합니다 네, 공감합니다만 글쓴이는 약간 다른 시각에서 보고 싶습니다 아래에 은행2지구 재개발 지역과 은계지구 인근 지도를 여러 가지 데이터와 함께 보여드립니다

 

은계_상권_유치원_초등학교_중학교

위 그림은 은행2지구 재개발 인근 지역과 은계지구에 소재한 유치원, 초등학교 그리고 중학교 위치와 학생수를 표시한 데이터입니다 각 학교의 위치와 학생수에 따라 그 인근의 가족 구성원이 몇 명이겠구나 어림 추정할 수 있다고 생각합니다 자녀의 연령이 낮을수록 소비재 지출이 높아 도소매 업종의 상권이 있겠구나 판단할 수 있죠 실제로 경기도 시흥시 은행동 지역은 판매 업종에 대한 소비자의 지출이 높은 지역입니다 그리고 편의점, 분식과 같은 패스트푸드 업종과 함께 한식 업종 이렇게 도소매부터 언급 기재한 순서로 매출이 높은 지역입니다

 

이제 실제 사람들이 어느 지역에서 주로 이동하는가에 대하여 살펴보겠습니다 글의 시작 부분에서 부동산 상권 영역을 나누는 것들에 대해 언급했습니다 그것을 생각해보시고 지도 그림을 살펴보시길 바라요

 

자가 자동차로 이동하는 분들에 대한 경로 이동 분석에 대한 근거 데이터는 확보가 어렵기에 카드 사용에 기한 신천역 인근과 은행2지구 그리고 은계지구 남쪽에 대한 분석만 했습니다 이 게시글은 대야동 인근인 은계지구 북쪽에 대한 상권은 포함하고 있지 않고 고려하지 않았기 때문입니다

은계_상권_버스승하차_일평균

위 그림은 은행2지구 인근과 은계지구 남쪽 배후세대 주민들이 버스 승하차 때 기록된 교통카드 데이터를 기반으로 하루 평균 이동하는 사람 수 데이터입니다 경기도 시흥지역을 남과 북으로 나눌 때 북시흥 지역 중 단연 으뜸은 교통의 입지가 좋은 신천역 인근이죠 실제로 개통된 서해선 전체 역 중 신천역 이용자 수가 제일 많습니다 관련 데이터는 이 게시글에서 생략하겠습니다 분석한 위 지도 그림에서도 판단하실 수 있죠 은계지구 인근 영역 살펴보세요 그리고 이제 은행2지구 재개발 인근 지역 보시면 하루 평균 1,600명 이상의 유동인구가 있습니다 백제당 약국 사거리에 롯데마트가 300평 규모로 있었던 이유가 있다는 것을 판단할 수 있겠죠 물론 은행2지구 중 롯데건설의 롯데캐슬 아파트가 개발 착공에 임박했기에 현재 있는 롯데마트는 곧 사라지겠죠 그리고 롯데캐슬 아파트는 3종 일반주거지역이고 공장만 있었기 때문에 "0"이었던 세대수에서 신규로 순증 하는 세대수가 발생하게 될 예정입니다 또한 세 단계로 나눠 진행되고 있는 은행2지구 재개발 지역도 기존보다 더 증가하겠다는 것을 알 수 있죠

 

지도 그림에서 표시한 은계지구 성강지식산업센터를 기준으로 반경 500미터 배후세대수를 살펴보겠습니다 사실 사람이 걸어서 이용하는 상가, 즉 상권의 동선 심리적 한계치가 700미터에서 750미터 구간입니다 그 거리를 넘게되면 저항이 급증하고 차로 이동하고자 하는 욕구가 발생하죠 그래서 상권 분석 때 반경 700미터를 기준으로 해야 하는 사유입니다만 위 그림 지도에서 보시면 반경 500미터로 살펴볼 때 영역의 구분이 되는 경계를 살펴볼 수 있을 겁니다

은계성강_상권_반경700미터_세대수

위 그림은 은계지구 성강지식산업센터 반경 700미터 배후세대수입니다 은계지구 성강지식산업센터 남측으로 아래에 포함되는 영역은 제2경인 고속도로가 지나는 구간으로 그 밑의 영역은 경계가 되는 전혀 다른 지역으로 판단하셔야 하며 실제로 제조 공장들이 있는 지역이고 세대수가 없다는 것을 알 수 있습니다 그리고 위 지도 그림에서 좌측 영역에 도로 이름이 시흥대로입니다 시흥대로가 지나가는 영역 중 도로의 폭이 상대적으로 좁아 현재 신호등을 건너 롯데마트 또는 인근 상가 등을 이용하는 동선이 있긴 하지만 아무래도 건너지 않는 상가 동선이 제일 좋긴 하죠 아무튼 그래서 아래에 은계지구 성강지식산업센터 기준 반경 500미터로 잘라서 배후 세대수 보겠습니다 

 

은계지구 성강지식산업센터_상권_반경500미터_세대수

2022년 9월 기준 약 5,300세대라는 것을 알 수 있고 그중 아파트는 3,687세대, 빌라 1,520세대 그리고 단독주택 125세대라는 것을 근거 데이터로 알 수 있습니다 하지만 글쓴이는 여기서 검바위 하늘공원 위에 현재 분양 중인 시흥 은계 LH7단지 아파트 세대수는 제외해야 한다 생각합니다 사유와 근거는 은계지구 중심상가 상권과 겹치는 지역이기 때문입니다 부동산은 학문입니다 부동산학 시장론에 입지 및 공간구조론 하부 부동산 입지 선정과 입지 이론에 근거합니다 더 큰 은계지구 중심상가 상권이 있어 시흥 은계 LH7단지 아파트 주민들은 은계지구 중심상가 지역을 이용할 확률이 매우 높다는 판단입니다 실제로 계수기를 들고 현장조사하지 않았지만 글쓴이는 그렇게 생각합니다 그래서 아래 그림으로 판단합니다

 

은계지구 성강지식산업센터_상권_반경500미터_세대수_2

위 지도 그림에 표시했습니다 2022년 9월 현재 은계지구 성강지식산업센터 기준 반경 500미터의 배후세대수는 3,887세대 수준이라고 생각합니다 그리고 은계지구 성강지식산업센터 구내 입주 회사 수는 75개 회사와 317명의 종사자 수 있습니다 또한 LH로부터 자족시설용지를 분양받아 공장 건축한 단지 내 회사는 28개 회사이며 423명의 종사자 수 있습니다 결론적으로 3,887세대+740명 수준의 상권규모입니다

그리고 곧 착공 임박한 롯데캐슬 아파트 전체 세대수 절반 수준인 1,000세대를 더하면 4900세대 이상입니다 세 단계로 나눠 진행되는 은행2지구 재개발 지역 세대수 증가는 고려하지 않은 보수적인 계산법입니다

이 게시글 작성하면서 살펴보니 오래전 글쓴이가 작성했던 롯데캐슬 아파트 최고 층수를 33층 정도로 예상한 정보글을 바로잡아 수정해야겠습니다 생각보다 더 높게 층수를 확보했군요 지하 4층에 최고 층수 45층으로 허가를 득했다는 뉴스를 방금 알았습니다 아래는 근거 뉴스 새창으로 열기입니다 https://www.hankyung.com/realestate/article/202108307292e

 

위의 지도 그림에서 은계지구 중심상가를 연접한 상가 이용 심리적 저항 영역인 수인로를 주황색 영역으로 표시했습니다

아래 지도 그림은 목적물 상가에서 반경 500미터 영역을 간략 판단할 수 있도록 표시했습니다

은계지구 성강지식산업센터_반경500미터

 

결론입니다 목적물은 2022년 9월 현재 3,887세대 상권 그리고 2026년 7월경 4,970세대 이상이기에 약 5,000세대 상권이 될 것이라 판단합니다 지금까지 위의 본문 내용은 데이터를 근거로 풀었습니다

 

그리고 글쓴이의 생각을 말하겠습니다 위로 다시 올라가 본문 내용 중 은계지구 중심상가 반경 500미터 배후세대수를 다시 살펴보세요 그 가운데를 둘로 나눠 지나는 수인로는 은계지구 중심상가를 이용하는데 심리적 저항 역할을 한다 판단합니다 그리고 개발 완료한 은계지구 중심상가 반경 500미터 배후세대수는 9,863세대입니다 지도를 보시면 수인로는 이 배후세대수를 절반 가까이 나누고 있습니다

 

글쓴이가 장사하시는 분들께 목적물에 임대료 지원해드릴 테니 장사하시길 권유드리면 돌아오는 답이었습니다 "그곳에 뭔 장사가 되겠습니까?" 

 

이 게시글을 읽고 있는 장사하시는 분들께 또는 부동산 일 하시는 관계자분께서는 어떻게 생각하십니까 글쓴이의 생각과 달리 그렇게나 장사가 안될까요

 

다음 게시글에는 목적물 인근 환경 고려한 글쓴이가 추천하는 업종과 각 층 안내를 하겠습니다 

 

지금까지 읽어주셔서 고맙습니다 그리고 글쓴이와 생각이 다를 수 있습니다 글쓴이와 생각이 다를 경우 이렇게 생각하는 관점도 있구나 살펴봐주세요 다만, 데이터를 근거로 생각의 흐름을 살펴봐주세요

 

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