[상가임대차] 새 건물주 나가라(권리금 조항)

부동산 관련 어느 커뮤니티에 질문과 답글을 사례로 게시합니다

질문글의 요지는 새로운 건물주가 입찰을 받고 기존 임차인과 대치중인 상황입니다

질문글과 답변을 함께 게시하여 공유합니다

*** 질문글 ***

한 5층짜리 빌딩 건물에 새로운 건물주가 입찰받았습니다

법적으로 문제 전혀 없음

1층에 음식점이 하나 있고 월세 200에 보증금 얼마로 전 건물주와 사용을 하였습니다

새 건물주는 월세와 보증금을 5배로 올렸습니다

나가라는 말이겠죠

오랫동안 여기서 장사를 했고, 그러니 못 나가겠다고 가게에서는 말합니다

들어보니 뭐 새 건물주가 이런 상황에서 법적으로 5년을 보호(?)해줘야 한다고 지인에게 전해 듣긴 했습니다

처음 듣는 이야기이지만 법 쪽으로 무지해서요

 

임차인은 보호받을 수 있는 조건이 아니어서 가게는 대치하는 상황 같습니다

새 건물주는 월세와 보증금을 몇 배 올린 상황입니다

 

현재 1층 가게는 가게를 점거하고 대치하고 있는 상황입니다 

장사도 계속하시고요

제 지인이 

"이 가게를 지지하는 운동을 하자"

라고 하셨고, 뭔가 마음 내키지가 않아 궁금해서 글 올려봅니다

상가 임대차보호법 질문

*** 답변 ***

어느 지역인지도 모르고 보증금도 없어서...

월세가 200만 원 된다시니... 

월세와 보증금을 환산한 환산보증금(월세*100 +보증금)에따라 고액 상가임대차인지 아닌지 여부에 따라 좀 상황이 달라집니다

예를 들어 보증금이 5천만 원이라면 서울의 경우 환산보증금은 2억 5천이 되어서 고액 상가 임차인은 아니고 일반상가 임차인이고 광역시라면 고액 상가 임차인이 됩니다

일반상가 임대차의 경우는 5년간 갱신청구권 있으며 차임 증액은 9%로 제한되고, 더 이상 갱신 안될 경우에는 종료 즈음해서 다음 임차인 선정해서 권리금 회수 기회 보장받을 수 있습니다

그러나 고액 상가임대차의 경우 5년간은 갱신청구권은 있으되, 차임 증액 제한 규정은 적용 안돼서 사실상 한도는 없으나 부당하다고 생각되면 임차인은 법원에서 판단받아 볼 수 있습니다

마찬가지로 더 이상 갱신이 안될 경우에는 종료 즈음에서 다음 임차인 선정해서 권리금 회수 기회는 보장받을 수 있습니다

또한 5년 갱신청구권은 임차인의 의무 위반사항 없어야만 가능하고(3기 이상 임료 체불했다거나 임대인 동의 없이 임차권 전대나 양도) 붕괴위험이나, 전면철거나 재건축 예정이라면 합법적으로 갱신거절 가능합니다

일단 고액 상가 임차인인지 아닌지부터 확인해 보시고 5년 갱신거절 사유가 없는지 확인해 보시고

5년 갱신청구권은 고액 상가든 일반상가든 기간은 보장되므로 5년이 경과했는지 판단해보셔야 하고요

5년이 미경과했다면 갱신 시 차임 증액분이 9%로 제한되는 경우(일반상가 임대차인 경우 임대인 측에게 9%로 항변 가능하겠지요)인지 무제한인지(고액 상가임대차) 판단하시고

무제한 증액이라면, 너무 증액한 거라면 일단 임대료는 내면서 법원 판단받아보실수 있고요(안 내면서 버티다간 3기 차임연체로 갱신 거절되거나 임대차 계약 즉시 해지됩니다)

일반상가 임대차든 고액 상가 임대차든 너무 올려서 갱신하기 어렵다고 판단되면 후임 임차인 선정해서 권리금이라도 받고 빠져나오셔야겠지요. 고액이든 일반이든 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해할 수 없도록 법률에 규정되어 있습니다

상가 실내장식

단, 이것도 아까 말한 갱신거절 사유가 없어야 합니다

임차인이 3기의 임대료를 연체라면 권리금이고 갱신이고 그런 거 다 날아가는 겁니다

후임자를 선정해서 임대인에게 데려갔는데 주변시세와 다르게 너무 높은 보증금과 임대료를 요구해서 새로운 후임자와 임대인간 임대차 계약이 불발이 계속 나서 권리금을 회수 못하게 되는 경우는 이를 임대인의 권리금 회수 방해라 보고 법원에 임대인을 상대로 손해배송 소송을 통해 권리금을 배상받을 수 있습니다(2015년 권리금 조항이 들어와서 법원에 권리금 소송 많아졌다고 합니다)

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