[아양지구] 임장 사용기 경기도 안성 아양지구 상권

상권 성장 진입단계에 있는 곳이 있다 해서 경기도 안성 아양지구 임장 다녀왔습니다 몇 년 전 이야기지만 평택에서 땅 보상받으신 분들이 대부분 경기도 안성으로 옮겨가셨죠 그래서 경기도 안성 가면 고가의 수입 외제차량들 자주 보입니다 아무튼 임장 사용기를 시작합니다

 

우선 경기도 안성은 중앙대학교 안성캠퍼스 있지요 학생 시절에 학교 주변 건지리 외에 딱히 기억나는 부분이 많지 않지만 평평하고 감싸주는 느낌의 땅으로 햇살이 좋았던 기억이 있습니다

 

안성의 중심 상권은 구도심 상권으로 아래 지도에서 보시는 것처럼 서인사거리 중심으로 상권이 발달해 있는 것으로 알고 있습니다 그리고 주차할 수 있는 공간의 부족으로 젊은 소비자들에게는 역시 불편함이 많은 단점도 있다고 알고 있습니다 도보로 이동하기에 심리적 저항 한계선인 700미터에서 750미터 정도를 보지만 아래 지도에서는 500미터로 잘라서 보겠습니다

경기도 안성 구도심 상권과 아양지구 상권 500미터 기준

 

구도심과 신도시처럼 택지지구 조성 중인 중간 아양지구 상권을 반경 500미터 기준으로 봤습니다 서로의 상권을 침범하지 않는 거리라는 것을 알 수 있고 택지지구 조성을 의도적으로 항아리 상권으로 조성했다는 생각을 임장 다녀온 후 결론 내렸습니다 제가 생각하는 것은 서로의 상권이 침범하지 않은 상태에서 신도시 쪽의 상권이 성장 중이고 구도심 상권의 단점인 주차 불편함을 해결하면서 서로 성장 유지하는 상권이라는 것입니다

그리고 중앙대학교 안성캠퍼스는 위 지도에서 왼쪽 편으로 이동하면 있습니다

 

우선 아양지구 기준 배후세대가 궁금합니다 아양지구는 현재 시점 주차 시설이 풍부하기에 차량으로도 이동 올 수 있는 상권이라고 판단하여 배달 장사 또는 직접 이동 방문 수요를 고려하여 1.5Km까지 배후 세대 살펴봤습니다

 

아래 500미터의 두 개 지도 보시겠습니다

성장 중인 아양지구 상권 반경 500미터 6700 세대_축소지도

성장 중인 아양지구 상권 반경 500미터 6700 세대_확대지도

 

위 그림의 축소 지도 보고 추측할 수 있는 것은 축소 지도의 오른쪽 상단에 안성시 법원과 왼쪽 상단에 안성 제1일반산업단지 그리고 아래쪽의 안성천을 기준 잡고 도로의 모양을 보면 안쪽으로 몰아놓은 느낌을 받으실 텐데요 안성시 법원 오른쪽으로는 산 지형이 있습니다 도로는 열려 있는 모양새이고 입주 예정인 아파트 계획 있지만 결국 상권은 오른쪽에 위치한 산 때문에 안쪽으로 형성될 수밖에 없는 구조로 되어 있습니다 결국 본 게시글 처음에 언급했던 평평하고 감싸주는 느낌의 곳이라는 생각을 지울 수 없습니다

 

아래 아양지구 반경 1000미터 지도를 보겠습니다

성장 중인 아양지구 상권 반경 1000미터 13800 세대_축소지도

아양지구 상권 반경 1000미터 이내에 13,819세대가 있습니다 그중 아파트 11,054세대, 오피스텔 142세대, 빌라 844세대 그리고 단독주택 1,779세대로 구성된 것을 알 수 있네요 이 지도에서 아양지구 상권을 기준으로 보려면 빌라와 단독주택의 세대수는 포기해야 한다는 생각입니다 그 사유는 구도심 중심 상권 주변에 단독주택과 빌라 등 상가주택 개념의 상권들이 이미 오래전부터 유지되어 왔을 것이라는 생각이기에 그 세대수의 인구들은 웬만한 맛집 아니고서는 직접 아양지구를 찾아올 확률이 낮아지지 않을까라는 생각입니다 보수적인 접근 방식입니다

 

아래 그림에서 배달까지 고려한 또는 불편한 주차문제로 구도심 중심 상권을 벗어나 차를 가지고 방문할 아양지구 상권 반경 1500미터 이내를 살펴보면 입주 예정 아파트 1,240세대 포함한 22,500세대를 알 수 있습니다

성장 중인 아양지구 상권 반경 1500미터 22500 세대_축소지도

안성 제1일반산업단지 종사자들이 저녁 회식 장소나 모임 장소로 아양지구를 선택할 확률이 높다는 것을 추가로 추측할 수 있겠습니다 그리고 4년제 국립대학교인 한경대학교 학생수가 약 7,500명입니다

국립 4년제 한경대학교 2021년 기준 학생 수

하지만 보수적으로 5,000명으로 잘라 생각하고자 합니다 그래서 결론을 미리 말씀드리면, 보수적으로 접근 때 상권 성장한 후 아양지구는 배후 1만 5,000세대에서 2만 세대 상권으로 생각합니다 그 근거로 아래 그림의 구도심 중심 상권 주변 500미터씩 잘라서 본 배후세대수를 살펴보겠습니다

경기도 안성 구도심 중심 상권 주변 배후세대 500미터씩 구분

위 그림에서 보시는 것처럼 구도심 중심 상권과 수원지방법원 평택지원 안성시 법원 인근 입주 예정 4,231세대 포함 약 7,500세대를 아양지구 상권 반경 22,500세대에서 차감해서 살펴본 생각입니다 그렇게 계산하면 아양지구 상권은 15,000세대 나옵니다 여기에 한경대학교 학생수에서 아양지구 상권을 이용할 학생수를 5,000명으로 산정하면 위에 결론으로 말씀드린 보수적 접근인 최소 1만 5,000세대에서 2만 세대 사이 구간은 아양지구 상권이 성장 발전되었을 때 범위 구간이라 생각합니다

 

임장 날 경기도 시흥시 배곧에서 출발했는데요 아양지구 들어서자마자 처음 마주하는 상가 두 건물이 있었고 그중에서도 첫 번째 상가 건물이 눈에 띄었습니다 그 물건을 목적물로 설정했습니다 아래 그림의 지도는 상공 2Km 위치에서 내려다본 경기도 안성 구도심 중심 상권과 택지 조성 중인 아양지구 신도시 상권의 조화로운 모습입니다

상공 2Km에서 내려다 본 경기도 안성 구도심 중심상권과 택지 조성 중인 아양지구 신도시 상권

상공 500미터에서 내려다 본 아양지구 상권과 한경대학교 인근 주변 모습

아양지구 진입 때 처음 마주하는 상가 건물을 목적물로 설정했습니다 아양지구 상권에 진입하면 들어왔던 길로 다시 나올 수밖에 없는 구조였습니다 인위적으로 계획했다는 점을 알 수 있었습니다 재미있는 상권입니다

다음 게시물에서 근거를 바탕으로 좀 더 구체적인 이야기를 담겠습니다

 

아양지구라는 글타래로 총 세 개의 관련 글들을 묶어 게시할게요 다음 두 번째 게시물도 참조해 주세요 다음 두 번째 게시물에서는 아양지구 상권에서 주목해야 할 상가 목적물을 선정한 근거와 생각을 게시할 예정입니다 그리고 마지막 게시글은 그 목적물의 투자해야 할 대상들의 현황을 게시할 예정입니다

 

 

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2022.07.02 - [국내금융/개인의금융] - [아양지구] 임장 사용기 경기도 안성 아양지구 플라자 상가 분석

 

2022.07.09 - [국내금융/개인의금융] - [아양지구] 임장 사용기 경기도 안성 아양지구 투자