[부동산] 가계약 파기 가계약 인정 범위는?

안녕하세요, 최근 부동산 거래 가격이 상승하면서 가계약금 입금 후 정식 계약서 작성 이전에 매도인이 계약을 파기하는 사례가 많이 발생하고 있습니다

그래서인지 가계약 파기에 관해 많은 분들께서 오픈 카카오톡 채팅방과 쪽지 그리고 전화 등으로 문의하시는데, 계약 체결 과정과 계약 해제과정에서 제대로 대응하지 못하셔서 크게 손해를 보는 안타까운 경우들이 많은 것이 사실입니다 그리고 나는 이렇게 해서 가계약 인정받았다는 사례도 공유하시는 분들 있고요 과연 부동산 가계약 파기되었을 때 가계약의 인정 범위는 어디까지인지 그리고 매수자 입장과 매도자 입장에서 살펴볼게요

부동산 가계약 파기

아래에 정리한 내용을 참조하여 매수자 또는 매도자 모두 각자 피해보시는 일 없길 바라요

가계약금 입금 후 일방이 계약을 파기하는 사례에서는, 주로 

(1) 가계약금 입금만으로 부동산 매매계약이 성립되었다고 볼 수 있는지, 

(2) 일방이 가계약금 또는 계약금 배액을 상환 또는 포기하고 계약을 해제할 수 있는지, 

(3) 이때 배액상환의 대상이 되는 금액은 '약정한 계약금 전액'인지 또는 '이미 입금한 가계약금'인지가 문제 됩니다 

차례로 설명드리겠습니다

1. 가계약도 '계약'이 될 수 있다

'가계약'은 우리 법상 정해진 법률용어는 아니고, 주로 '정식 계약 체결 전에 우선적인 지위를 확보하기 위한 계약'의 의미로 쓰이는 관행적인 용어입니다

따라서 가계약 관련 분쟁에 있어서는 '가계약'이 성립되었는지가 문제 되는 것이 아니라, 가계약이 '계약' 성립의 정도에 이르렀는지가 문제 됩니다 즉, 가계약 체결 당시 당사자들 사이에 계약의 본질적 사항에 대한 구체적인 의사의 합치가 이루어져 이를 계약으로 볼 수 있는 정도가 되어야만 민법상 계약금 등에 관한 법리가 적용될 수 있는 것입니다

많은 분들이 "계약서를 쓰지 않았는데 괜찮냐"라고 문의하시는데, 꼭 계약서를 써야만 계약이 성립하는 것은 아닙니다 구두 계약이나 문자, 카카오톡 메시지 등을 통해서도 쌍방의 의사합치가 확인되는 경우라면 계약의 성립을 인정받을 수 있습니다

2. '가계약'이 '계약'으로 인정되려면?

그렇다면 어떤 경우에 가계약이 '계약'으로 인정될 수 있는지 궁금하실 것 같습니다

계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 '의사의 합치'가 있을 것이 요구되고, 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니지만, 그 '본질적 사항이나 중요사항에'에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 합니다

구체적으로, 판례에 따르면 "가계약서에 잔금 지급 시기가 기재되지 않았고 후에 그 정식 계약서가 작성되지 않았다 하더라도, 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급 방법에 관한 합의가 있었으므로 원고 피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립하였다'라고 본 사례가 있습니다

따라서, 단순히 계좌를 받아서 가계약금을 입금하였지만 아직 매매대금이나 중도금 또는 잔금 등 지급 방법에 관해서는 전혀 논의되지 않은 경우라면 계약 자체가 성립했다고 보지 않을 가능성이 큽니다 따라서 매도인이 계약을 진행하지 않는다고 해서 가계약금 배액을 상환해야 하거나, 매수인이 가계약금을 포기해야 할 필요가 없는 것이지요 이 경우에는 계약 자체가 아직 성립하지 않았으므로 매도인은 지급받은 가계약금을 돌려주고, 매수인은 돌려받으시면 됩니다

반면에, 아직 계약서를 쓰지 않았더라도 가계약금 입금 후 상호 간에 "매매목적물, 매매대금, 계약금 그리고 중도금과 잔금 지급 일시와 방법"등에 관한 사항을 구체적으로 특정하였다면, 가계약 당시 매매계약이 성립하였다고 볼 가능성이 큽니다

3. 부동산 상승장에서 매수인 또는 매도인은 어떻게 계약을 체경해야 할까요?

1) 매수인의 경우

매수인 입장에서는 가계약금 입금에 따라 '계약'이 성립하였다는 점을 분명히 하면 좋을 것이고, 매도인이 계약을 파기하는 경우 지급받을 수 있는 해약금의 금액이 클수록 좋을 것입니다(이는 부동산 시장에서의 시세 상승장을 전제한 것입니다 시세 하락장에서는 반대로 하시면 됩니다)

따라서 계약이 성립했다는 점에 대한 증빙이 명백할수록, 계약 파기 때 해약금에 관한 내용이 명확하고 구체적일수록 좋습니다

- 가계약서를 써두시면 가장 좋지만, 어려운 경우에는 중개인을 통해 양 측에 계약의 구체적인 내용을 담은 문자 등을 미리 보내 두시고, 상대방이 계약 내용에 동의했다는 점에 대해서도 중개인에게 확인을 구해두시기를 추천드립니다(이 부분을 매도인의 계약해제 의사표시 이후 중개인에게 요청하는 경우, 매도인과의 관계 및 개인정보 등의 문제로 확인을 안 해주실 가능성이 있습니다 가계약금 입금 및 중개인의 문자발송과 동시에 요청하시는 것이 좋겠습니다)

- 계약 내용을 담은 문자에는 다음과 같은 내용이 가능한 한 구체적으로 포함될수록 좋습니다 중개인이 보낸 문자 등에 명확하지 않은 부분이 있으시면 '괜찮겠지'생각하지 마시고 지체 없이 보완하여 다시 보내달라고 요청하시기 바랍니다

① 매매목적물(oo 아파트 o 동 o 호)

② 매매대금(계약금, 중도금, 잔금의 액수를 나누어 기재)

③ 각 대금 지급일자와 지급 방법

④ "매수인이 약정 계약금의 일부인 ooo만원을 매도인의 동의하에 계좌에 입금함으로써 본 계약이 성립되었음"을 확인한다는 내용

⑤ "현시점 이후 일방의 계약 파기 때, 매도인은 '약정 계약금'의 배액을 상환하고, 매수인은 '약정 계약금'을 포기하는 것으로 한다"는 내용

2) 매도인의 경우

반대로 매도인 입장에서는 가계약 파기에 따라 '약정 계약금'의 배액을 배상하고, 매수인은 해당 금액을 포기한다"는 내용의 특약을 쓰시거나, 애초에 계약금을 최소화하는 방법을 고려할 만합니다

또한, 매수인이 일방적으로 중도금을 입금할 수 있으므로, "중도금 약정일 이전에 중도금 지급을 금지한다"는 조항을 넣으시는 방법이 있을 수 있습니다

4. 가계약 파기의 효과

1) 가계약이 계약으로 인정되지 않은 경우

계약 자체가 성립하지 않은 상황이므로 해약금에 관한 민법상 규정이 적용될 수 없습니다 성립하지 않은 계약을 해제할 수 없기 때문입니다

따라서 매도인은 가계약금 포기를 주장할 수 없고, 매수인 역시 가계약금의 배액상환을 주장할 수 없습니다 매도인이 이미 지급받은 가계약금을 부당이득으로서 반환하면 됩니다

참고로 하급심 판례 중에는 화훼농원을 이전하기 위하여 매수할 토지를 알아보던 중 매매계약서 작성일, 잔금 지급 방법 등 중요 부분에 관한 합의 없이 500만 원을 송금하였으나 진입로가 없는 맹지여서 화훼농원을 이전할 수 없게 된 경우, 토지에 대한 매매계약이 성립되었다고 보기 어렵기 때문에 매수인이 가계약금 반환 청구가 가능하다고 본 사례가 있습니다

2) 가계약이 계약으로 인정되는 경우

당사자들 사이에 다른 약정이 없는 한 계약 해제를 위해서는 매수인은 계약금을 포기해야 하고, 매도인은 계약금의 배액을 상환해야 합니다

3) 해약금(배액 배상 또는 포기 금액)은 '약정 계약금'인가 아니면 '가계약금'인가

대법원 판결에 따르면, 해약금의 기준이 되는 금원은 '실제 교부받은 계약금', 즉 가계약금이 아니라 '약정 계약금'이라고 보고 있습니다 즉, 매도인이 가계약금의 배액을 상환하는 것만으로는 매매계약을 해제할 수 없고, '약정 계약금'의 배액을 상환해야 한다는 것입니다

매도인이 가계약금의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문입니다

매수인이 가계약을 해지하는 경우에 관하여는 하급심 판결만이 존재합니다 해당 판결에서는, 당사자들이 '매매대금을 2억 7천만 원, 잔금지급일 정함, 계약금은 매매대금의 10%, 가계약금은 300만 원'으로 합의한 사례에서 매수인이 본계약의 체결을 거부하는 경우' 가계약금의 반환을 포기하여야 한다'라고 판단하였습니다

즉, 가계약이 계약에 이를 정도로 구체적으로 성립된 경우, 매수인은 '가계약금'을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 매도인은 '계약금'의 배액을 상환해야만 매매계약을 해제할 수 있다는 취지인데, 해당 판결은 매수인이 가계약금을 반환청구하였다가 기각된 사건이고 매도인이 계약금 전체를 청구한 사례는 아니기 때문에 반대로 매도인이 계약금 전액을 매수인에게 청구했다고 한다면 어떤 판결이 나왔을지는 불분명해 보입니다

또 주의하셔야 할 점은, 소송 과정에서 '약정 계약금'의 배액을 상환하는 것이 과다하다고 판단하는 경우 법원은 배상 금액을 감액할 수 있다는 점입니다 따라서 매수인 입장에서는 가계약금의 비율, 계약 해제 과정, 계약 해제에 따른 매수인의 실제 손해 등을 구체적으로 증명하시는 것이 중요하고, 반대로 매도인은 소송 과정에서 약정 계약금이 과다하다는 점을 적극적으로 주장하실 필요가 있습니다

5. 매도인이 계약 파기 의사를 밝히는 경우 매수인이 취해야 할 조치

당사자들 간에 적절한 금액에서 합의하시는 것이 가장 좋은 방법이겠지만, 합의가 잘 이루어지지 않는 경우 매수인 입장에서는 민사소송을 통한 해약금 청구가 가능합니다

이 경우 판결 확정 때 집행 관계를 명확히 하기 위해서 해당 부동산에 가압류 신청을 하셔야 할 수도 있습니다 재판 중 매도인이 제삼자에게 집을 매도하고, 매도 금액마저 처분하는 경우 승소에도 불구하고 집행하지 못할 가능성이 있기 때문입니다

또한, 소송 이전에 이미 지급하신 가계약금 상당액을 돌려받으시는 경우가 있을 수 있는데, 이 경우 매수인이 매도인과 합의하에 계약을 해제하였다고 판단될 여지가 있습니다 따라서 소송을 예정하고 계시는 경우에는 매도인에게 "가계약금 상환으로써 계약이 해제된 것이 아니면, 해약금 청구를 추가로 할 것"이라는 의사를 내용증명이나, 문자 등을 통해 명시적으로 표시하고 남겨두는 것이 좋습니다

소송은 사건에 따라 다르지만, 1심 기준으로 보통 6개월에서 1년 정도 걸린다고 보셔야 합니다 다만 중간에 조정 성립하는 경우에는 기간이 단축될 수 있습니다

재판 과정이 짧지 않고 스트레스도 적잖이 받을 수 있기 때문에 정리해드린 내용 참고하시어 미연에 분쟁을 방지할 수 있으면 좋겠습니다

또한 정리해드린 내용은 구체적인 사실관계에 따라 달리 판단될 수 있는 가능성 또한 있습니다 따라서 위 내용들은 일반적인 내용이라고 참조해주시면 감사드립니다