[지역주택조합] 지역 주택 조합이란 무엇인가요?

지역 주택 조합이란 지역 주민들에게 주택을 싸게 공급하는 사업 방식 중 하나이며 주택법 적용을 받습니다

흔히 알고 있는 조합이라면 재개발, 재건축에 따른 도시 및 주거 환경 정비법 적용을 받는 조합을 많이 생각하시는데요

주택법 적용을 받는 지역 주택 조합은 아무나 싸게 구매할 수 있는 것은 아니며 자격 조건이 있습니다

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• 무주택자에게 싸게 공급하는 것을 원칙으로 하되, 국민 주택 규모인 주거 전용 면적 85㎡ 이하의 주택을 한 채만 보유하고 있으면 자격이 됩니다
• 수도권 지역의 지역 주택 조합은 서울, 경기, 인천에서 6개월 이상 거주하셨어야 하며, 조합 설립 인가 전 날까지 기간을 충족하면 됩니다
• 만 20세 이상의 세대주여야 합니다(세대 구성을 하기 위해서는 대한민국 국적을 취득해야 주민으로 등록할 수 있고 주민 등록이 끝난 상태에서 거주지 주소에 세대 구성하여 세대주 신고하면 됩니다)

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상기 세 가지 조건을 모두 충족하여야 지역 주택 조합에 가입할 수 있습니다

지역 주택 조합은 1850년대 덴마크에서부터 시작되었고, 우리나라에 1980년대 주택 보급률을 높이는 취지로 도입되었습니다

취지는 좋았으나 37년 동안 정비되지 않은 잘못된 제도와 시스템으로 인해 조합 사업 방식에서 많은 부조리가 있었습니다

게다가 그동안 부동산 시장에서 일반 분양 방식이 주를 이루었으나 최근 PF(Project Financing) 대출 규제로 1군 건설사 중에서도 상위 몇몇 건설사들만 PF 대출이 원활한 점 때문에 1군 건설사 중에서도 5위권 밖의 건설사들과 중소 건설사들이 지역 주택 조합 방식으로 건축 수주를 진행해오고 있습니다

또한, 더 이상 개발할 부지가 없는 서울 강남 지역 및 목동 지역 등은 2017년 현재 모두 조합 형식으로 새로운 아파트를 공급하고 있다는 것을 보면 앞으로는 조합 사업 방식은 부동산 시장에서 많아질 것으로 판단됩니다

게다가 2016년 8월 22일 이후 시공 보증 의무화, 회계 정보 공개 열람 등 제도 개선을 통해 지역 주택 조합의 부조리들을 개선하고 있고 2016년 11월 국회 발의 및 12월 개정 그리고 6개월 뒤인 2017.06.03. 시행된 주택법 개정안을 통해 조합원들에게 불합리한 점들을 개선했습니다

주택법 개정안 중 조합원 보호를 위한 주요 내용은 다음과 같습니다

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• 총회 조합원 직접 참석 의무화-지역 주택 조합의 중요 의사 결정 기구인 총회가 서면 결의로 편법 진행되지 않도록 의결 때 20% 이상 조합원 참석
• 조합 탈퇴 및 환급 청구-법 제11조제7항부터 제9항까지 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있고, 탈퇴한 조합원(제명 조합원 포함)은 조합규약으로 정하는 바에 따라 비용의 환급을 청구할 수 있음

  ▷ 이 법 시행(2017.06.03) 후 최초로 주택조합설립 인가(변경 인가를 포함)를 받아 설립된 주택조합부터 적용

• 조합 업무 대행자의 의무-법 제11조의2제3항 주택조합 업무를 대행하는 자는 신의에 따라 성실하게 업무를 수행하여야 하고, 거짓 또는 과장 등의 방법으로 주택조합의 가입을 알선해서는 안되며, 자신의 귀책사유로 조합 및 조합원에게 손해를 입힌 경우 그 손해에 대해 배상할 책임이 있음
• 시공 보증 의무화-법 제14조의2 주택조합이 공동사업주체인 시공사를 선정한 경우 그 시공사가 국토교통부령(2017.06.03 공포·시행 예정)이 정하는 기관의 시공보증서를주택조합에 제출하고, 시장·군수·구청장은 착공신고서 접수 시 이를 확인하여야 함

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지역 주택 조합 사업 절차 진행은 아래의 그림과 같이 진행합니다

지역주택조합_장점_사업추진_자격요건

지역 주택 조합 사업은 처음 조합원 모집 때 가칭과 예정이라는 단어를 쓸 수밖에 없는데요

그 이유는 나라에서 인정하는 비영리 단체로 인정받기 이전에는 가칭과 예정이라는 수식어가 붙습니다

그러나 주택법 의거 조합원 모집을 50% 이상 달성하면 조합 설립 인가를 통하여 나라에 비영리 단체로 인정을 받고 나면 가칭과 예정이라는 단어는 사라지며 시공사의 브랜드 사용에 대한 MOU 계약 체결 등도 할 수 있습니다

보통 지역 주택 조합의 업무 대행자는 조합원 모집 50%--60% 선에서 조합 설립 인가 신청을 합니다

또한 사업 계획 승인에는 다음과 같은 심사가 진행됩니다

아파트의 경우와 주상 복합 아파트의 경우를 예로 들겠습니다

아파트의 경우 아래의 사업계획 승인 심사가 진행됩니다

• 경관 심의
• 교통 심의
• 건축 심의
• 소방 심의

주상 복합 아파트의 경우에는 상기 네 가지 심의에 지진과 태풍에 견딜 수 있는지 구조 심의가 추가 진행됩니다

심의를 모두 득하면 사업 계획 승인이 나고 시공사는 즉시 착공에 들어갈 수 있습니다

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